广州中院针对交楼标准、一房多卖、验收标准、面积差异等纠纷制定统一处理方法

　　日前，广州市中级人民法院制定了《类型案件统一处理方法》(下称《方法》)，对近年来出现的交楼标准、一房多卖、验收标准、面积差异等多项与民众息息相关的纠纷实行统一审判尺度。

　　新规  购房纠纷居首 法院统一审判尺度

　　近几年来，商品房预售和买卖市场中频繁出现一房多卖、交房面积差异大、装修标准过于夸大化等现象。据广州中院民五庭赵副庭长介绍，2008年中院民五庭收案飙升到5048件，收案上升29.14%；在所有的案件中，数量最大的是商品房预售和买卖纠纷。

　　据赵副庭长介绍，同样是开发商协助办理房产证，因为合同文本表述不一，产生纠纷时，不同法官对法律理解不同，法官行使自由裁量权一旦超出尺度，就会影响案件判决质量。“出台《统一处理方法》意在规范司法行为，防止同案不同判。”赵副庭长表示，“当有类似纠纷时，可预测判决结果；而开发商知道法院的判决原则，客观上也将使交易更规范。”

　　购房者   新规保护合法权益 减少后顾之忧

　　信息时报记者在采访过程中，不少市民表示，有了法制法规作后盾，买房时不仅有了“参照物”，解决了后顾之忧，还有效保护了自己的合法权益。

　　在天河上班的市民丁玲告诉记者，她2006年买了新房，直到去年才拿到房产证。而当时开发商签订的商品房买卖合同中，许诺凡买主在收楼一年内不能取得房产证的，开发商从逾期之日起，每满一年按已付房款的1%向买主支付违约金。《方法》出台后，丁玲要求开发商支付一年的逾期支付房产证违约金，广州中院二审认为，该要求符合合同约定，并予以支持。

　　准备于近期买房的市民计海涛对《方法》的出台也颇感兴奋，他说，自己是首次买房，不知道怎样才算交楼，交楼时若出现面积差等问题又该怎么办。“这下好了，《方法》里表达得很清楚，明年收楼时若遇到问题，只要查找相关规定就可以了，能及时维护自己的利益。”

　　开发商   难再忽悠业主 但霸王条款仍存

　　满堂红市场研究部肖文晓认为，收楼标准进一步明确，将使开发商意识到“有所为有所不为”，不能再利用不明确规则的空子“忽悠”购房者了，也减少了一些因为标准不清晰而产生的不必要的纠纷，市场有望更加规范。

　　一位不愿透露单位和姓名的某大型发展商相关人士表示，《方法》的出台也是一件好事，因为有了具体的审判尺度，可减少业主的不理性维权，“同时我们在做产品的时候也有了‘标尺’，尽可能按照规定来完成交楼。”

　　而另外一位不愿意透露姓名的某国有房地产企业相关人士则认为，《方法》没什么实质性作用。“在商品房买卖合同里，关于交楼标准一般都有一条免责霸王条款：发展商保留按实际需要以同等素质的建筑材料及设备代替上述各项的权利。什么是同等素质？如何去界定？比较模棱两可。只要在商品房买卖合同里有该条免责条款，在交楼方面，有同等标准、不同品牌的材料完全可相互替换。”

　　专家   细则不够明确 未顾及细节问题

　　在记者采访过程中，不少业内专家认为，《方法》的细则尚不够明确，对普通的预售纠纷案是可行的，但对于一些相对刁钻、特殊的案件则不能一一套用。

　　中地行市场部总监张斌认为，《方法》把类似的案例按照统一的方法处理，过于笼统片面，对于大部分预售纠纷案来说，是有一定可行性的，但不能一棍子“打死”，还要考虑一些项目及案件的特殊性，“对于像发展商在制定交楼标准时，制定的一些装修材料，比如瓷砖，因为时间和气候的不同，是不可能将同一型号和同一批次的产品制作得完全一样的，都会有一定偏差。”

　　满堂红研究部经理周峰表示，很多市民在买房过程中，大都只在意销售价格，往往忽视了很多收楼验收的细节，而《方法》很难把每一步细节都涉及到。“就《方法》本身来说，我认为都是一些大范围的问题，而像墙身、天花、地面、电线路，以及赠送家具的质量等相对较小的问题则没有顾及到。”

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　　问：什么条件才算“交楼”？

　　答：一、取得建设工程竣工备案表；二、讼争房屋符合使用条件(即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵)。有特别约定其他标准的从约定。如合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。

　　问：未经竣工验收，买受人诉求出卖人交付房屋的，应如何处理？

　　答：如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求。

　　问：逾期办证违约金的如何处理？

　　答：可以分两段判决：至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付；自判决生效之日起至取得办证递件回执(指 “协助办证的”)之日止的违约金于每月10日前逐月支付。违约金的截止日期以合同约定为准：“协助办证的”为取得递件回执：“办妥的”为房管部门出证：“ 取得产权证的”则为交付买受人。产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。

　　问：面积差异的房款如何结算？

　　答：房屋面积误差超过3%，买主可以选择退房，也可以选择让开发商承担经济责任，决定权在买主。如果实际面积大于合同约定面积，误差在3%以内的房款由买主按合同约定价格补足，超出 3%的部分由开发商买单；如果实际面积小于合同约定面积，误差在3%以内的房款开发商返还给买主，超出3%的部分由开发商双倍返还给买主。

　　问：购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，应否支持？

　　答：符合以下条件的请求应予以支持：1。房屋确实存在质量问题；2。出卖人在合理期间内不履行修缮义务；3。买受人已自行或雇人修缮，或提供有资质评估机构的评估结论。出卖人认为买受人主张的金额不合理，应承担证明责任(如申请评估等)，否则对其抗辩不予采纳。