今年2月份，郑州楼市的春天似乎早早来到了，昨天，郑州市房管局发布郑房指数分析报告，2月份，郑州市商品住宅共销售5142套，比1月份上涨37.5%，比去年同期上涨了136.5%；商品住宅销售均价4355元/平方米，比1月份上涨11.44%，每平方米涨了447元。住宅二手房共成交1185套（间），较1月上涨了8.62%，较去年同期上涨了138.91%；成交均价2899元/平方米，较1月下降了0.65%。
    □今报记者 王献军
【销量】增长势头史无前例
    数据显示，2月份销售出现了井喷式的放量，商品住宅、非商品住宅和二手房的销量，较上月、去年同期甚至是2007年同期都出现了大幅增长，尤其是与去年同期相比，增长幅度更是高达三位数以上，这是郑州楼市往年不曾出现的现象。其中，80~120平方米的住宅最受市场追捧，销量占当月住宅销量的六成以上。
    河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，这种情况可以理解为一种间歇性反弹或恢复性增长，主要原因有三方面：
    一是促销因素。开发商利用春节、元宵节、情人节等节日，适时推出了各式各样的促销活动，诸如特价房、送装修、送汽车、明码打折等，吸引了部分观望的购房者跟进。同时，媒体的作用不容忽视，2月下旬的牛年河南楼市第一展——东方今报和河南电视台都市频道联合举办的第六届河南房地产产品交易展示会，对销售也起到了极强的拉动作用，给了品牌房地产企业一个非常好的营销时机。
    二是季节性因素。往年，春节的影响主要是在2月份，但今年春节提前到了1月份，2月份受春节的影响天数少，而且气候适宜，人们外出活动的机会多。
    三是政策性因素。中央和地方政府去年年底出台的降低利率、减免税费等优惠政策，作用开始逐渐显现，正在逐步唤醒老百姓的买房热情。
【供求】2月楼市明显供小于求
    2月份批准预售的项目只有5个，创下近几年的最低纪录，而同期销售却出现了猛增势头，供销之间出现了一年多来少有的大幅顺差。
    数据显示，2月份郑州商品房批准预售面积仅19.24万平方米，较1月份下降73.29%，较去年同期下降63.4%，比2007年同期也下降了73.33%。
    批准预售数量锐减，反映出市场已经在有意放缓房屋开发节奏，当然，这和房地产开发企业资金链的吃紧，以及对市场的悲观预期有关。
    但预售量过度锐减应引起主管部门重视，防止市场供给从一个极端走向另一个极端，为了避免房地产企业长时间囤地捂盘，应特别对那些拿了土地后不按时开工、竣工的项目加强监管，督促其按照政府规定时限开发销售。
    不过，从整体上看，郑州楼市供过于求形势仍十分严峻，房屋库存带来的销售压力仍在进一步加大。截至去年年底，郑州市商品房累计待售面积（2005年以来商品房累计预售面积减去累计销售面积）高达865.12万平方米，其中，商品住宅累计待售面积达到660.05万平方米。
【房价】高档楼盘促销拉高房价
    房屋销量大幅攀升，价格也“不甘落后”。2月份，商品住宅销售均价为4355元/平方米，较1月上涨了11.44%，每平方米涨了447元。什么原因使得房价上涨幅度如此大？
    郑州市房管局有关负责人认为，主要是受展会和促销等因素影响，郑州市区内高端楼盘销售情况比较好，在一定程度上拉高了房价。
    上官同君则认为，今后市场均价会逐步成为老百姓买房的重要参数。从2月份的数据看，低于市场均价的中低端楼盘价格正在逐步上涨，而中高端楼盘价格有所下降，这样一来市场均价仍在缓慢上涨。
    不过，根据今年郑州市挂牌出让的土地价格来看，地价相比之前已有了大幅度下降，另外建筑材料价格的下降等因素，也将直接反映在未来上市的房屋价格上。“成本的下降直接导致房价的下降，产品价格竞争将会表现得异常突出。”上官同君说，与2008年相比，今年郑州楼市的成交量将会更有起色，房价仍会缓慢爬升。
【展望】楼市春天何时能来？
    仅凭2月份的逆势反弹，是否意味着房地产市场将会发生根本性扭转？楼市春天是否就要来临了呢？“2月回暖是个好的征兆，但即便政策效应暂时可以使楼市回暖，大的形势短期内依然难以改观。”上官同君说，在国际、国内大的经济背景下，房地产业必然面临调整和理性回归。客观情况是，目前居民收入在减少，消费支出愿望在下降，而且购房者对高昂的房价抵触情绪明显，有效购房需求难以释放。
    在熊市的大背景下，怎样才能救楼市？开发商如何实现营销突围？
    上官同君认为，应该放弃花里胡哨的促销，阳光销售、裸销救市，恢复购房者的信心。开发商应集体放低姿态，来一场轰轰烈烈的让老百姓认可的集体公关行动，才会化解当前老百姓持币待购的僵局。“如果有开发商以此数据判断市场预期好转，甚至侥幸想抬高房价，制造销售紧张气氛，肯定将得不偿失。”