胡芳洁

2月20日，北京市大兴区法院开庭审理大兴区彩虹新城住宅项目延迟交房一案。奥运因素成为双方争议的焦点。据本报了解，这是此类案件的首次开庭。

目前该案并未审结。这只是一个开始，这个案件背后，诸多准备立案或发生纠纷的同类延迟交房案件，正在浮出水面。矛盾核心正是奥运因素。

普遍违约出现

延迟交房的事件一直都有。不过，现在的情况和以前不尽相同：一是2009年前后，北京出现大量楼盘延迟交房，数量明显增多；二是延迟交房的理由，基本上全部涉及奥运因素，即奥运期间限制施工、限行等措施带来的影响。

北京昊方律师事务所的一名律师对本报表示，有十个以上项目的业主，就奥运因素导致延迟交房问题向该所咨询过。“延迟交房的确比以前多了。”这位律师说。据本报了解，大西洋[11.80 0.08%]新城、中广宜景湾、万科四季花城、中湾国际、高教新城等诸多项目，都存在延迟交房情况，理由都和奥运因素有关。

不过，在处理方式上，各企业千差万别。

万科四季花城有51户业主的交房日期原为2008年12月31日；2008年末，业主接到通知，交房日期延迟两个月。在给业主的相关文件中，万科提到奥运因素对施工的影响，不过延期的时间，万科按合同约定万分之三的标准支付违约金。

业主对万科因赶工期而导致的交房质量不满，使得这一项目没有逃过纠纷，不过这依然是记者调查中极少数按合同全额支付违约金的项目。绝大多数延期项目，业主都只能获得部分补偿或不能获得补偿。

例如，大西洋新城的交房日期原为2008年7月和8月，延迟至2009年1月。“交房延迟是受奥运影响。”大西洋新城销售处的工作人员明确表示，由于奥运期间建筑材料运不进来等原因才导致交房延迟。“开发商给予的补偿是赠送购物卡和物业费，以170平方米户型为例，按合同应补偿4.8万元，而购物卡和物业费的价值约1.2万元，只占合同补偿的四分之一。”国浩律师集团(北京)事务所李丰才律师表示，目前他代理的大西洋新城延期交房案件已经在法院立案。

购房者柳小姐表示，她所购买的中湾国际交房延迟4个月，至今年4月30日。开发商表示承担两个月的赔偿责任。“奥运停工两个月不补偿，另外两个月按合同约定补偿。”她说。

2008年9月延迟交房的彩虹新城，开发商则完全没有给予赔偿承诺。

开发商希望以奥运影响的理由减免赔偿责任，成为矛盾爆发的关键点。

“春节前后，这类案件开始大量出现，主要是在春节后。”李丰才律师说。一开始业主主要以咨询为主，春节前，李丰才就接待了20多位亲自到律师事务所咨询的业主，其中有一个周末接待了9位业主；春节后，他不再大量接受咨询，而是着手具体案件的立案工作。

奥运牌

彩虹新城的案件2009年2月20日才开庭，但该项目的业主早在2008年9月就开始行动了。据了解，该项目的交房时间原为2008年9月和10月，而实际延迟至11月和12月。2008年9月，开发商发布延迟交房通知。

“当时得到的答复是延迟交房3个月，不给赔偿。”一位购房者告诉记者。

“一开始我们建议业主通过协商的方式解决。”北京博盟律师事务所侯安春律师说，去年9月侯律师开始介入此案件。

不过协商的想法很快就遇到了困难。开发商并不愿意就此问题展开交流，“提到赔偿，开发商一直拿奥运说事，他们的态度是政府让赔就赔。”侯安春说。

以奥运为理由不承担赔偿责任，是目前较为普遍的做法。

奥运因素不能作为不可抗力，开发商也不能以此理由免责，在法律上，这一点并不存在分歧。“我咨询过北京市建委，他们表示没有权限做答复。”国浩律师集团(北京)事务所李丰才律师说，今年3月，他又咨询了北京市法制办、人民大学两位法律专家，这两方面都明确表示：奥运因素不构成不可抗力。

一个明确的法律问题，在实际纠纷中被反复讨论。随后，是为数不少的即将走向法庭的此类案件，包括已经立案的大西洋新城等项目在内。

开发商为什么要同举奥运牌？

“肯定不是奥运的原因”

“延期交房肯定不是奥运的原因。”一家与北京大型地产企业存在长期合作关系的施工企业的负责人向本报表示，“80%以上都是资金问题。”

市场上纷纷扰扰的奥运因素影响交房的事件，在他眼中只是一个假象而已。

“奥运能有什么影响？只要资金到位，赶工期完全没有问题。”他肯定地说，控制工期其实一点也不难，一般一个项目，会有一个总包的建筑商，这个总包商只是一个牌子，不会有建筑工人，总包商会找来众多建筑队完成施工的具体工作。“总包商多找几个建筑队行了。”他说。

地产商资金紧张局面，使其项目的施工进度大不如前。按理说，奥运停工确实存在，奥运结束以后应该加大施工力度，但事实正好相反。2008年11月，离春节还有很长一段时间，北京诸多工地已经停工，提前进入年终假期。

“现在北京的工地也都开工了，但是力度不如从前。”这位负责人说，开发商资金紧张的局面目前并没有变化，由于工程款难以保证，直接影响到施工进度；以前春节之后一个星期就开工了，今年直到正月过完了，北京的工地才开始有人干活。

“以前1000人的队伍，现在基本上是200人。”这位负责人说，延期的压力很多开发商都有，例如翠城，作为一个毛坯房项目，2008年春天就封顶了，到现在还没有交房。

根据大西洋新城业主向李丰才律师反映的情况，该项目在2007年底就已经完成主体结构和外部装修，还剩内部装修没有完成。而该项目直到2009年1月才交房，延期近5个月。

与超过预期的资金链紧张相比，奥运的影响按理是完全可以克服的。奥运牌，只是碰巧成了楼市低迷综合症的挡箭牌。

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