沙龙嘉宾
东莞市建设局房地产开发管理科副科长萧志坚
东莞市消费者委员会秘书长邓国平
广东赋诚律师事务所专职律师李锡国
正太联合总经理黄海涛
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良
3·15调查
房子质量投诉最多 办房产证最为头痛
购房中消费者最关心什么问题？什么问题最容易引起纠纷？临近3·15，《广州日报·东莞新闻》与某网联合进行问卷调查，发现在购房过程中，质量问题仍然是消费者投诉最多的问题，而办证难则是许多消费者最为头痛的问题。
现象：市场越不景气投诉越多
“2007年以前，东莞市建设局没有接到一宗关于房地产的投诉，而在2008年，建设局接到180多宗相关投诉。”东莞市建设局房地产开发管理科副科长萧志坚说，“一些楼市纠纷被市场大旺所掩盖，但是去年房地产一不景气，延迟交楼、拖欠工程款等问题就显现出来了。”
昨天下午，在“2009年东莞楼市如何健康消费与发展”地产沙龙上，东莞市建设局、东莞市消委会、东莞市房协等相关部门人士现场解答东莞楼市消费纠纷问题，大家一致认为，2008年东莞楼市不景气，纠纷更是比往年多了不少。东莞市消费者委员会秘书长邓国平介绍，有关房地产的纠纷在消委会接到的投诉中比例不大，但在逐年增加，特点是所涉及的金额高，解决难度大。
“越是房地产市场好的时候，纠纷越会相对减少，越是低迷的时候纠纷越会增加。”广东赋诚律师事务所专职律师李锡国介绍说。正太联合总经理黄海涛也认为，在目前比较低迷的经济环境下，问题将会不断爆发。
原因分析：对楼市信心不足致纠纷增多
原因一：担心价格下跌
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良认为，造成消费纠纷增加的原因是购房者没有信心，主要是担心房地产价格还会下跌。
“经过2008年的房地产调整，东莞楼市价格已经回归理性。”陈骏良认为，虽然房地产回暖还言之过早，但是作为消费者很难知道什么时候到底，购房者能够在相对低价的时候购房就是相对理智的。
原因二：历史遗留问题
此外，在相关部门收到的投诉当中，历史遗留问题也占了相当大的一部分。邓国平介绍，房地产对于我们国家来说是一个新的领域，目前面临着一个法律缺失的问题，而开发商的素质又参差不齐，在东莞房地产发展初期有很多历史遗留问题，一直到现在也没有解决，比如一些消费者是上世纪90年代买的房子，一直办不到房产证，而其中的一些开发商已经不存在了，造成了消费者办证难。
原因三：对行业认知不够
“消费者和开发商的信息是不对称的，消费者对房地产的知识认知度也比较低。”邓国平认为，消费者对房地产相关知识的认知度比较欠缺，从而造成了许多纠纷、投诉。比如说投诉质量问题，实际上是质量瑕疵，达不到换房退房的条件等。
解决之道：三大措施维护购房者的权益
东莞市建设局房地产开发管理科副科长萧志坚介绍，市建设局总结去年的经验，今年将重点实行交楼样板房、完善预售款监管和建立房地产企业不良行为公示制度三大措施，以更好地维护购房者的权益。
萧志坚介绍，一是交楼样板房制度，严格来说应该是叫《房地产销售合同标准实物样板房制度》。样板房在办理预售后到交楼完毕，这个过程是不能销售的，直到交楼完毕后方可销售。
二是关于进一步完善预收款监管制度。按照规定对商品房预售款的收存和使用进行监管，保证预售款在项目竣工之前只能用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，维护购房人合法权益，促进房地产市场健康稳定发展。
三是构思建立房地产企业不良行为公示制度，建立完善开发企业不良行为经营记录管理机制，对于一些违规行为多、被消费者投诉多、售后服务质量低劣的企业，实行定期向社会公示制度，促进企业自觉规范经营，提高企业的产品和服务水平。
投诉内容
目前东莞楼市纠纷较多的类型主要有几种，一是受银行政策调整的影响，不能按揭造成退房的；二是针对交付的条件提出的维权问题，如要求开发商提供三证一书；三是质量问题，一方面是质量瑕疵问题，另外一方面是货不对板问题；四是产权问题、延迟办证或者办不了证问题等。 ——李锡国
目前消费者有关房地产的投诉主要集中在几个方面：一是夸大宣传，欺瞒消费者；二是房屋质量差；三是随意地在合同上违约；四是骗取消费者的定金等。 ——邓国平
3·15律师在线
本报3·15系列活动公布后，收到许多购买者的投诉，昨日，记者请来专业律师进行解答。
解答：广东赋诚律师事务所专职律师李锡国
商品房出售后开发商变更规划要征得业主同意
读者来信：我是新世纪星城(查看地图)的业主，2007年9月份签合同买楼，2008年7月收楼，在这段时间里开发商进行了大规模的规划变更，买楼时讲的绿化全部变成了车位，当时就是看好这片绿化才买一楼，现在家里被停在车位上的汽车包围了。
律师解答：商品房出售后，如果开发商变更规划设计的，应征得业主同意。否则业主有权解除合同。就你的情况，你首先要弄清开发商是否变更了规划设计、什么时候变更的。如果有违法之处，可以向建设局、规划局等相关部门投诉。
二手房买卖中要注意过户前的交易风险
读者来信：我在2005年在东莞南城莞太路东莞山庄对面的中兴大厦买了一套房，13万元，当时售房的人说，办房产证绝对没问题。并要求我们3年免息月供，月供额3750.00元。到去年为止，我们已经全部付清房款，但是卖房方说，二手房交易税高，希望我们到2009年再办房产证。今年我去找卖房子的公司，他却说房子被抵押了，要再过两年才能办房产证。我是2005年买的房子，他们是2007年抵押的，请问我该怎么办？
律师解答：《物权法》规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，因你购买的该房屋未到房管部门办理过户登记手续，在法律上房屋的所有权并没有变更，所以才造成原业主能将该房屋抵押。你现在的情况可以根据买卖合同的约定要求原业主承担不能过户的违约责任或权利瑕疵责任，或按合同约定解除合同。
在这里提醒购房者：在二手房买卖中一定要注意过户前的交易风险，对购买的房屋要谨慎审查，并在合同中约定过户时间、权利瑕疵、违约责任等。同时根据《房屋登记办法》你可以在签订买卖合同后到房地产管理部门办理预告登记手续，这样可以防止出卖人再次抵押或者一房二卖，造成你无法取得房屋。
有的开发商赠“入户花园”实际上只是一种销售策略
读者来信：我2007年3月15日购买了南城未来世界(查看地图)的一套房子，今年2月终于拿到了房产证，仔细查看房产证的时候才发现当初开发商卖房时赠送的入户花园并不是真的赠送，而是算到了自己购买的面积，请问这是怎么回事？
律师解答：在这里要提醒消费者，有的开发商在售楼时赠送所谓的“入户花园”，实际上只是一种销售策略，并不是真的“赠送”。因为有的“入户花园”类似非封闭式阳台，是按一半面积计入套内建筑面积，这本身就是业主的产权范围。
如果你们现在的产权登记面积已经包括了入户花园的面积，则你可以要求开发商退还多收取部分购房款。
